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Acquisition d’un terrain affecté d’un défaut de portance du sol : comment évaluer le préjudice ?

Civil - Contrat
08/03/2022
Le vendeur est tenu de restituer la fraction du prix correspondant au coût des travaux nécessaires que l'acquéreur a réalisés pour remédier au vice caché sans que le vendeur ne puisse prétendre que le coût aurait dû être supporté par un tiers pour s'y opposer.
Les acquéreurs d’un terrain à bâtir y font édifier une maison individuelle. Après les premiers travaux de terrassement, le constructeur fait réaliser une étude concluant à un défaut de portance du sol, ce vice nécessitant des travaux spécifiques pour le rendre constructible et entraînant par conséquent un surcoût. Invoquant ce vice caché, les acquéreurs assignent le vendeur en restitution partielle du prix et paiement de dommages-intérêts.
 
Leur action estimatoire est rejetée, la cour d’appel retenant qu’ils produisaient bien une facture acquittée pour le montant réclamé mais que ce prix, fixé unilatéralement par le constructeur, n’était pas opposable au vendeur et qu’ils avaient accepté de payer le surcoût des travaux en renonçant expressément dans un avenant à se prévaloir du caractère forfaitaire du prix contractuel fixé dans le marché initial.
 
La Cour de cassation casse l’arrêt. Elle rappelle l’application des articles 1644 et 1645 du Code civil à l’affaire, selon lesquels, d’une part, en cas de vice caché, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix et, d’autre part, que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur.
 
La cour d’appel avait retenu que le terrain acquis « était affecté d'un vice caché nécessitant des travaux spécifiques pour le rendre constructible et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ». Elle devait déterminer le juste montant de la réduction du prix sans que le vendeur ne pût prétendre que le coût des travaux correspondant à celle-ci aurait dû être supporté par le constructeur pour s'y opposer. Elle a donc violé les textes susvisés.
 
Remarque sur le contenu de l’acte authentique et l’existence du vice : Les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance du vice caché. Les seules mentions portées dans l'acte authentique de vente, au paragraphe relatif à l’état du sous-sol, concernaient le comblement de cavités souterraines, précision étant faite que le terrain vendu n'était pas impacté par un périmètre d'aléa moindre. Le vendeur, professionnel de l’immobilier, était tenu de garantir ce vice caché, quand bien même l'acte notarié prévoyait que l'acquéreur prenait le lot vendu dans l'état où il se trouvait le jour de la vente, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de prix pour raison dudit état quel qu'il soit, ni pour aucun autre motif et qu'il devait s'assurer de l'adaptation de sa construction au terrain naturel.
 
Source : Actualités du droit